Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España casi todas las hipotecas se amortizan con el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses (si el tipo es fijo), pero su composición cambia. Al principio casi toda la cuota son intereses y muy poco capital; al final ocurre al revés. La fórmula es:
Cuota = P × i / (1 − (1 + i)−n)
- P: capital que te presta el banco (precio − entrada).
- i: interés mensual, es decir, el TIN anual dividido entre 12.
- n: número total de cuotas (años × 12).
El coste oculto de alargar el plazo
Alargar la hipoteca baja la cuota, y por eso es tentador. Pero con el sistema francés los intereses se acumulan durante más tiempo. Por ejemplo, con 176.000 € al 2,8 %:
- A 25 años: cuota de unos 816 € y unos 69.000 € de intereses.
- A 30 años: cuota de unos 723 € y unos 84.000 € de intereses.
Pagar 93 € menos al mes te cuesta unos 15.000 € más a lo largo del préstamo. No siempre es mala idea (a veces la cuota más baja es lo que te permite comprar), pero conviene decidirlo sabiendo el precio.
¿Cuánta hipoteca me puedo permitir?
La regla más extendida es que la cuota no supere el 30 %-35 % de los ingresos netos del hogar. Por encima de ese nivel, cualquier imprevisto (una baja, una subida de precios, una avería) se vuelve difícil de absorber. La calculadora te muestra ese porcentaje en verde si estás por debajo del 30 %, y te avisa si lo superas.
No olvides la entrada y los gastos
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación. El resto, más los impuestos y gastos de compra, sale de tus ahorros:
- Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma).
- Vivienda nueva: IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados.
- Notaría, registro, tasación y gestoría: normalmente entre 1.500 y 3.000 €.
En total, calcula que necesitarás alrededor de un 30 % del precio de la vivienda en ahorros.
TIN y TAE: no son lo mismo
El TIN (tipo de interés nominal) es el que se usa para calcular la cuota. La TAE (tasa anual equivalente) incluye además comisiones y la frecuencia de pago, y sirve para comparar ofertas entre bancos. Para esta calculadora usa el TIN; para elegir hipoteca, compara la TAE y ten en cuenta los productos vinculados (seguros, domiciliación de nómina) que exigen para darte ese tipo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: cuota constante calculada como C = P × i / (1 − (1 + i)^−n), donde P es el capital prestado, i el interés mensual (TIN anual / 12) y n el número de cuotas.
¿Qué parte del sueldo debería ser la hipoteca?
La recomendación habitual de bancos y del Banco de España es que la cuota no supere entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos del hogar.
¿Cuánta entrada necesito para comprar una casa?
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación, así que necesitas al menos un 20 % de entrada más entre un 10 % y un 12 % para impuestos y gastos de compra.
¿Es mejor una hipoteca a 25 o a 30 años?
A 30 años la cuota es más baja, pero pagas bastantes más intereses en total. A 25 años la cuota sube, pero el préstamo sale más barato. Esta calculadora te deja comparar ambos plazos al momento.