Qué dice la ley desde 2019
La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (2019) limita las comisiones por amortización anticipada, con topes distintos según el tipo de hipoteca y el momento en que se amortiza:
- Hipoteca a tipo variable: comisión máxima del 0,25 % durante los primeros 3 años (y solo si la entidad demuestra una pérdida financiera real), y del 0,15 % entre el tercer y el quinto año. A partir del quinto año, no se puede cobrar comisión por amortización anticipada en una hipoteca variable.
- Hipoteca a tipo fijo: comisión máxima del 2 % durante los primeros 10 años, y del 1,5 % a partir de entonces, durante el resto de la vida del préstamo.
Estos son los topes legales generales según la Ley 5/2019. Su aplicación a hipotecas anteriores a 2019 puede variar, y entre 2022 y 2024 hubo una exención temporal ya terminada. Revisa siempre la escritura de tu hipoteca y el texto de la ley en el BOE, porque algunas entidades pactan condiciones más favorables que el máximo legal.
Por qué la fija tiene una comisión más alta
Cuando el banco te da un tipo fijo, asume el riesgo de que los tipos de mercado suban en el futuro; si amortizas antes de tiempo, pierde parte de los intereses que esperaba cobrar con ese tipo fijo pactado, sobre todo si en ese momento el mercado está en tipos más bajos. La comisión compensa, en parte, ese riesgo que el banco asumió al darte el tipo fijo.
Cuándo compensa amortizar aun pagando la comisión
Un ejemplo con números redondos: amortizas 10.000 € en una hipoteca variable de 3 años de antigüedad, con comisión del 0,15 % → pagas 15 € de comisión. Si esos 10.000 € amortizados ahorran varios cientos de euros en intereses a lo largo del plazo restante, la comisión es un coste menor frente al ahorro total.
Cómo comprobar tu propio caso
Revisa primero la escritura de tu hipoteca para confirmar la comisión exacta pactada (puede ser menor que el máximo legal). Después, compara en la calculadora de hipoteca la cuota y los intereses totales con y sin la amortización, para ver el ahorro real antes de restarle la comisión.